La aprobación de proyectos logísticos e industriales enfrenta crecientes obstáculos que repercuten en la cadena de suministro y el comercio exterior. Los tiempos de tramitación de permisos de edificación y recepción final se han extendido significativamente, lo que genera sobrecostos e incertidumbre en las decisiones de inversión.

De acuerdo con un estudio elaborado por la Asociación Logística de Chile (ALOG) junto a Cushman & Wakefield, la obtención de un permiso de edificación para un centro de bodegaje puede demorar más de un año, aunque el estándar internacional no supera los 90 días.

Extensión de plazos y sus efectos

La investigación, basada en información de los principales desarrolladores del país, evaluó todo el proceso administrativo ante la Dirección de Obras Municipales (DOM), desde el ingreso del proyecto hasta el certificado de recepción final. La muestra abarcó 11 comunas de la Región Metropolitana, con casi 3 millones de metros cuadrados tramitados, equivalentes al 50% del catastro de Cushman & Wakefield a fines de 2024.

En promedio, el trámite se extiende por 100 días; sin embargo, en comunas como Pudahuel y Renca se registraron máximos de hasta 483 días.

«Los prolongados tiempos de tramitación crean condiciones de incertidumbre y sobrecostos en la cadena, lo que puede dificultar la toma de decisiones de inversión, ralentizar la actividad económica e incluso encarecer los productos finales. La logística es una industria en que la oferta oportuna de infraestructura resulta clave, pues es lo que permite una sana competencia entre actores en beneficio de los usuarios finales», señaló Alexis Michea, gerente general de ALOG.

Limitaciones en las municipalidades

Michea explicó que varias municipalidades reconocen la falta de personal en las Direcciones de Obras, lo que complica la entrega oportuna de permisos. Tampoco ha habido un aumento proporcional de funcionarios respecto del volumen de solicitudes. A esto se suma la necesidad de equipos con alto nivel técnico, debido a normativas urbanísticas complejas.

«Muchas de esas áreas compiten por tiempos de revisión con proyectos de otro tipo, incluyendo vivienda social, lo que genera una mayor presión sobre el sistema», precisó Michea.

Evolución de los tiempos entre 2009 y 2024

El estudio segmentó la evolución de los plazos en tramos de tres años. Entre 2009 y 2011, la obtención de un permiso de edificación tardaba en promedio 45 días. En 2021-2023, el tiempo ascendió a 124 días, lo que representa un incremento de 175%. En 2024, el promedio llegó a 139 días, equivalente a un alza de 208% respecto del primer período.

En cuanto a la recepción final, entre 2009 y 2011 el plazo era de 45 días para 10 trámites. Entre 2018 y 2020 aumentó a 100 días para 28 trámites, y en 2021-2023 alcanzó 124 días con 33 trámites. Según Michea, esto refleja no solo un mayor número de solicitudes, sino también un incremento sostenido en el tiempo requerido.

Zonas con mayores exigencias

El estudio también identificó cuatro áreas críticas:

• Zona industrial molesta (mayor impacto).
• Zona de urbanismo condicionado (planes especiales).
• Zona industrial inofensiva (bajo impacto).
• Zona silvoagropecuaria mixta (uso combinado rural y urbano).

En el caso de la zona de urbanismo condicionado, los plazos superan en 68% el tiempo estimado, mientras que en la zona industrial molesta el retraso alcanza un 26%.

«La mayor demora en la tramitación en zonas de urbanismo condicionado se relaciona con exigencias adicionales que complejizan la revisión. La normativa más tramitada es la de uso industrial ‘molesto’, que concentra los mayores tiempos de demora. Esto se debe a que dicha calificación es la más utilizada para el desarrollo de centros logísticos», afirmó Rosario Meneses, subgerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

Hacia una gestión más ágil

Respecto de las acciones en curso, Michea destacó: «Estamos aproximándonos proactivamente a las municipalidades para explorar posibles mejoras y avanzar hacia una tramitación más ágil y eficiente de los permisos, lo que permitirá dar mayor certeza a los proyectos y dinamizar la inversión en el sector».