El mercado logístico de Santiago registra la menor disponibilidad en la región, con una vacancia de 0,2% al cierre del segundo semestre de 2025. Esta cifra corresponde al nivel más bajo entre los mercados analizados en Sudamérica.

Otros mercados presentan niveles superiores de vacancia, como Bogotá (1,3%) y Ciudad de México (2,3%). La diferencia también se amplía frente a Buenos Aires (5,8%), Lima (9,0%) y Río de Janeiro (14,3%). En estos casos, la vacancia se concentró en mercados secundarios, mientras los proyectos nuevos continuaron mostrando buenas velocidades de absorción.

Contexto del mercado logístico

Mientras las principales economías de Latinoamérica atraviesan un periodo de crecimiento moderado y condiciones financieras restrictivas, el mercado logístico de Santiago se posiciona como el de más baja disponibilidad en la región.

El informe MarketBeat de América Latina de Cushman & Wakefield considera los mercados logísticos Clase A. Estos corresponden a inmuebles de alta calidad que cuentan con andenes de carga con desnivel, mayor seguridad y estándares contra incendio.

Dinámica de absorción en Santiago

Rosario Meneses, coordinadora de Sudamérica de Cushman & Wakefield, explica que «los metros cuadrados que se desocuparon durante el año 2024, se usaron rápidamente y todo lo que entró al mercado, ingresó pre arrendado, lo que contribuyó a mantener una vacancia baja». Además, indica que «se desarrollaron algunos metros cuadrados especulativos en ubicaciones muy estratégicas que también se absorbieron rápido, pese a un alza en los precios de arriendo».

Santiago cuenta con un inventario de 356 m² por cada 1.000 habitantes. Este nivel se presenta junto a una disponibilidad casi nula.

Indicadores regionales de vacancia

En conjunto, la vacancia regional de 5,7% se mantuvo alineada con un mercado logístico sano. Según Meneses, «en conjunto, la vacancia regional de 5,7% se mantuvo alineada con un mercado logístico sano, con diferencias explicadas por la etapa del ciclo y la calidad de la oferta».

En este escenario, la escasez de producto nuevo bien localizado y la rápida absorción de la nueva oferta se reflejan en distintos mercados.

Evolución de precios de arriendo

El precio promedio de la región alcanzó 6,89 USD/m², con un aumento de 17% respecto al promedio del año anterior. Algunos mercados se mantuvieron estables pese a las presiones al alza. Esto respondió a una combinación de baja vacancia, demanda activa por espacios nuevos y oferta limitada de productos bien localizados.

Entre estos mercados destacan:

• Bogotá (USD 7,43/m²/mes)
• Buenos Aires (USD 7,2/m²/mes)
• Santiago (USD 6,4/m²/mes)
• Lima (USD 6,5/m²/mes)

Ciudad de México se posicionó como el mercado con los precios más altos de la región. Registró 10,8 USD/m²/mes en espacios Clase A. En este contexto, Meneses señala que «en conjunto el comportamiento de los precios confirma un escenario de solidez del mercado logístico regional, donde los activos nuevos y bien ubicados continúan capturando la atención frente al resto de la oferta».

Recuperación de la demanda

Durante 2025, la absorción positiva de bodegas en Latinoamérica alcanzó 3,3 millones de m². Este resultado implicó un crecimiento interanual de 5,5%. La cifra evidencia una recuperación moderada de la demanda tras la contracción observada en 2024.

El desempeño fue heterogéneo por ciudad. En Sao Paulo, la absorción fue de 1,59 millones de m². Este nivel fue superior al de Ciudad de México, que aumentó en un 86% interanualmente. Santiago mantuvo un nivel de absorción más acotado que el año anterior. Este comportamiento es consistente con una oferta limitada.

Perspectivas del mercado

Tras el cierre de 2025, los proyectos en construcción disminuyen interanualmente en la mayoría de los mercados de la región. La excepción es Buenos Aires, donde la actividad crece en un 53%.

Por otro lado, Santiago y Lima mantienen su activa demanda. Esto permitirá que la vacancia se mantenga estable en los próximos períodos. En Ciudad de México y Sao Paulo, la actividad de arriendo es superior al nuevo inventario. Este comportamiento reafirma una demanda estructural sólida y explica la magnitud del pipeline en desarrollo.

Finalmente, Río de Janeiro y Bogotá presentan una evolución gradual entre arriendo, inventario y construcción. Este comportamiento se mantiene alineado con el ritmo actual del mercado.