El mercado logístico de Santiago está mostrando comportamientos cada vez más diferenciados entre las bodegas de alto estándar y los activos de menor categoría. Así lo evidencia el informe MarketBeat Industrial de Cushman & Wakefield correspondiente al primer trimestre de 2026, el cual identifica una creciente brecha entre el segmento Clase A —con vacancia prácticamente nula y costos efectivos al alza— y las bodegas Clase B, donde el aumento de espacios disponibles está intensificando la competencia entre propietarios.

Aunque el precio promedio pedido del mercado industrial se sitúa actualmente en 0,147 UF/m², el reporte advierte que esa cifra no representa lo que ocurre en los desarrollos premium. En el caso de las bodegas Clase A, los proyectos disponibles corresponden principalmente a iniciativas en construcción para entrega futura, con valores que ya se ubican entre 0,17 y 0,20 UF/m².

“En el segmento Clase A vemos un precio de referencia cercano a 0,139 UF/m², pero esto no refleja la realidad. Con una vacancia prácticamente nula, lo que realmente se está transando son proyectos en construcción para entrega futura, cuyos valores ya se ubican entre 0,17 y 0,20 UF/m²”, explica Rosario Meneses, Subgerente de Market Research de Cushman & Wakefield.

A estos costos se suma además la incorporación de contribuciones dentro de los contratos de arriendo en bodegas Clase A, incrementando el costo efectivo de ocupación. Según el informe, los nuevos desarrollos premium pueden alcanzar valores hasta un 44% superiores al promedio del mercado.

Clase B: más vacancia y ajustes comerciales

El escenario cambia en el segmento Clase B, compuesto por galpones de menor estándar en altura, resistencia al fuego y sin andenes con desnivel. Durante el trimestre, la vacancia en este tipo de activos llegó a 7%, generando mayores presiones competitivas y ajustes comerciales para evitar desocupaciones.

“En Clase B, el precio relevante es el de cierre, no el de oferta. Para evitar vacancias, los contratos se están cerrando en torno a 0,12 UF/m², junto con concesiones comerciales más agresivas”, agrega Meneses.

La diferencia entre ambos segmentos también quedó reflejada en el comportamiento general del mercado. La absorción neta total fue negativa y alcanzó los -29.070 m², resultado que el informe atribuye a factores estacionales posteriores al peak navideño y al vencimiento de contratos relevantes en activos menos competitivos.

El reporte indica que la mayor parte de las desocupaciones se concentró precisamente en galpones Clase B.

Nuevos proyectos siguen avanzando

Pese a ese contexto, el desarrollo de nuevos proyectos logísticos continúa avanzando. La superficie en construcción creció 30% durante el trimestre, alcanzando los 460.000 m², mientras que cerca de 225.000 m² podrían entrar en operación antes de finalizar el año.

A ello se suma un aumento de 20% en proyectos en etapa de propuesta, concentrados principalmente en polos de expansión logística como:

• Ruta 78
• Noviciado
• Lo Boza

“Que la construcción haya crecido un 30% en solo tres meses, en un contexto de absorción negativa, confirma que los inversionistas están anticipando la escasez y ven en los activos Clase A un refugio de valor a largo plazo”, concluye Meneses.