Las expectativas de los actores del mercado de bodegas y almacenamiento en el país denotan un buen escenario de inversión en la industria, pues el mercado ha empezado a sugerir nuevos signos para un importante crecimiento, aunque miran con cautela la evolución de las tasas de vacancia.

Los índices de vacancia en el sector han aumentado lentamente luego del boom del comercio electrónico durante la pandemia. El mercado de centros de bodegaje Clase I creció un 1,5% en la tasa de vacancia en el segundo semestre de 2023 con respecto a los seis primeros meses del mismo año, de acuerdo con un informe de GPS Property.

El estudio reveló que, en los últimos 12 meses, la vacancia del mercado de bodegas aumentó más de 600%, pasando de 18.391 metros cuadrados (m2) a 142.585 m2 de espacios libres.

«En 2023 se observó un aumento en las tasas de vacancia, distanciándose de las tasas inferiores al 1% registradas en 2021 y 2022. Sin embargo, el cierre de 2023 mostró tasas históricamente bajas en comparación con períodos anteriores a 2020. Este incremento en las vacancias ha afectado el valor de arriendo, provocando una disminución entre el primer y el segundo semestre de 2023», dice Esteban Jara, jefe unidad de estudios inmobiliarios de Transsa.

No obstante, se mira con buenos ojos el futuro de la industria para este y el otro año. Claudia Barrera, gerenta de Finanzas Corporativas de la consultora PKF, señala que «el mercado de las bodegas en Chile está bien, sano y creciendo».

Indica que durante las últimas dos décadas se ha desarrollado un negocio estructurado con alto grado de profesionalización e importante nivel de tecnología para apoyar a las organizaciones empresariales en el tema del bodegaje.

«Ha sido tal el desarrollo de esta industria que en la última década probablemente esto también se expandió hacia el mercado de las personas. Es decir, ofrecer espacios más pequeños para individuos que requieren guardar cosas», agrega.

Sergio Novoa, gerente general en BMI Servicios Inmobiliarios, señala que la expansión del comercio electrónico para este año dinamizará significativamente el mercado del bodedaje, manteniendo su crecimiento durante este y el otro año.

«La Cámara de Comercio de Santiago proyecta un crecimiento del ecommerce de 5% para 2024 con ventas online que podrían alcanzar los US$ 11.500 millones. En este contexto, seguimos viendo un mercado de arriendo y adquisición de bodegas muy dinámico, tendencia que ha sido especialmente impulsada por las pequeñas y medianas empresas, las que ven en el uso de este tipo de instalaciones una solución efectiva para el desarrollo de sus negocios», menciona.

Refiere que, según estudios, el mercado de bodegas se concentrará en la zonas norte y norponiente de Santiago. «Son las comunas de Renca, Colina y Lampa los sectores en donde podremos ver las mayores incorporaciones de metros cuadrados y centros logísticos», agrega.

Los tipos de bodegas

La industria del almacenamiento se puede dividir en dos categorías: el bodegaje industrial y las mini bodegas. Esta última es la más interesante para los inversionistas retail, ya que requiere menos capital y tiene menos complejidades de mantención y logística. Este término alude a bodegas entre 1 a 70 metros cuadrados con contratos de arriendo cortos, los que pueden ir de un mes hacia arriba.

No obstante, este negocio requiere que el dueño tenga que encontrar arrendatarios para minimizar los tiempos de vacancia. También está la gestión de cobranza, que también involucra tiempo, afirman expertos. Además, para generar utilidades razonables, es necesario tener un buen número de bodegas. Es por esta razón que muchos proyectos son comprados y administrados por fondos de inversión.

A pesar de lo anterior, ejecutivos de la industria afirman que sigue siendo un rubro interesante para invertir. Novoa de BMI entrega algunos factores: «En primer lugar, ofrece niveles de rentabilidad que en ocasiones superan incluso los del mercado inmobiliario, lo que la convierte en un refugio frente a las incertidumbres económicas. Además, es un activo que no sufre un desgaste significativo con el tiempo, ya que no requiere gastos adicionales de mantenimiento como otras inversiones, lo que simplifica su gestión y la hace más atractiva para los inversionistas».

Claudia Barrera, por su parte, dice que sigue siendo una buena idea «en la medida en que se encuentre una ubicación que sea adecuada para una zona que está en desarrollo o para un sector donde existan muchos requerimientos (logísticos o comerciales)».