Al cierre de 2025, el mercado de centros logísticos en Santiago mostró indicadores que confirman un escenario diferente al observado antes de la pandemia. A tres años de su término, el sector opera con una demanda estructuralmente más alta, una oferta más selectiva y un desplazamiento hacia infraestructura de mayor estándar.

La vacancia finalizó el año en 3,45 %, equivalente a cerca de 200.000 metros cuadrados, lo que significó una disminución del 10 % en comparación con 2024. Este resultado se dio en un contexto de menor ingreso de nueva superficie al mercado.

Durante 2025 se incorporaron 157.000 metros cuadrados, cifra que representó una caída del 24 % respecto del año anterior. De ese total, el 63 % correspondió a proyectos prearrendados y desarrollos Built to Suit, evidenciando una demanda orientada a soluciones a la medida, eficiencia operativa y altos estándares constructivos.

Transformación post pandemia y decisiones de los usuarios

“El mercado logístico está viviendo una transformación profunda post pandemia, donde la calidad de la infraestructura y la eficiencia operativa pasaron a ser factores críticos para la toma de decisiones”, señaló Rosario Meneses, subgerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield Chile.

La ejecutiva agregó que los clientes buscan centros más seguros, mejor diseñados y adaptados a sus procesos, incluso en un escenario de mayores costos y mayores exigencias para el desarrollo. En este contexto, identificó una serie de hitos que marcaron la evolución del mercado durante 2025.

Dos trienios con comportamientos diferenciados

Uno de los hitos relevantes del año fue la comparación entre dos períodos claramente distintos. En el trienio previo a la pandemia, la absorción promedio anual del mercado se ubicaba en torno a 85.000 metros cuadrados.

En contraste, durante el trienio posterior, entre 2023 y 2025, la demanda promedio anual prácticamente se duplicó, alcanzando cerca de 180.000 metros cuadrados por año.

En 2025, la absorción neta totalizó 167.306 metros cuadrados, apenas un 5 % por debajo del registro de 2024, consolidando por tercer año consecutivo este nuevo nivel estructural de demanda.

La absorción positiva, correspondiente a la actividad total de arriendo, alcanzó 255.000 metros cuadrados, con un crecimiento anual del 35 %, impulsada principalmente por la zona poniente, que concentró cerca del 50 % de la actividad total.

Fly to quality y clasificación del producto logístico

Otro hito del año fue la consolidación del fenómeno conocido como “fly to quality”, que redefinió la evaluación de los usuarios sobre la infraestructura logística. Según explicó la vocera, no todos los centros logísticos presentan las mismas condiciones.

Existen diferencias relevantes en diseño y operación, como muelles de carga con desnivel, mayores alturas de hombro, pisos de hormigón de alto estándar y mejores condiciones de seguridad. Estos factores impactan directamente en la eficiencia operativa y la continuidad de las operaciones.

El mercado cuenta con cerca de 5,1 millones de metros cuadrados de stock, distribuidos entre 2,65 millones de metros cuadrados Clase A y 3 millones de metros cuadrados Clase B. Esta segmentación ha generado un mercado más polarizado en precios, vacancia y velocidad de absorción.

Precios, formatos y restricciones

El valor promedio de arriendo se mantuvo estable en 0,149 UF por metro cuadrado, influido por la alta disponibilidad de bodegas Clase B, que representan el 95 % de la superficie disponible. En contraste, las bodegas Clase A ingresan mayoritariamente prearrendadas y registran valores superiores a 0,17 UF por metro cuadrado.

Durante el año ingresaron cerca de 100.000 metros cuadrados en formato Flex, frente a 150.000 metros cuadrados de centros logísticos tradicionales. Las bodegas Flex se caracterizan por contratos más cortos y mayor rotación.

El desempeño del mercado se dio en un contexto de escasez de suelo industrial, menor factibilidad energética, aumento de contribuciones y una permisología más exigente. En este escenario, los desarrolladores reforzaron su foco en activos de mayor calidad y formatos en condominio o flex.

Proyecciones y planificación futura

“El principal hito del mercado logístico en 2025 no fue solo el nivel de actividad, sino la consolidación de un mercado mucho más sofisticado y selectivo”, señaló Meneses.

De acuerdo con Cushman & Wakefield, para 2026 se proyecta el ingreso de cerca de 200.000 metros cuadrados, distribuidos en siete proyectos. Para 2027, la nueva superficie podría alcanzar 280.000 metros cuadrados, junto con iniciativas en etapa de planificación como Plus Lo Boza, en Pudahuel.