El mercado logístico e industrial en América Latina atraviesa una etapa de expansión sostenida, de acuerdo con el primer informe regional elaborado por JLL (Jones Lang LaSalle). Este reporte sistematiza información de los 17 principales mercados de la región, permitiendo una lectura comparativa precisa del desarrollo sectorial.

Durante los últimos tres años, el inventario regional acumuló un crecimiento del 25%, con una vacancia promedio de solo 7,2%, lo que confirma la recuperación postpandemia.

En 2024 se sumaron 6,1 millones de metros cuadrados de nueva superficie industrial. México, Brasil y Colombia concentraron la mayor inversión, mientras Santo Domingo, Bogotá y Guatemala operan con tasas de vacancia cercanas al 0,1%, lo que presiona al alza los precios y acelera nuevos desarrollos.

«Tal como hemos visto en Chile, también en el resto de LATAM, hay una sofisticación del mercado, desde una construcción industrial tradicional de proyectos de bodegas, hacia una orientación que incluya más servicios logísticos y este reporte lo confirma», señala Alessandro Piffardi, Research & Valuation Analyst en JLL.

Tendencias logísticas en América Latina

El reporte de JLL identifica cinco tendencias regionales clave:

• Vacancias históricamente bajas: 15 de 17 mercados registran niveles por debajo del 10%.
• Alza sostenida de precios en moneda local.
• Aumento del inventario regional, con un 8% solo en 2024.
• Avances en infraestructura clave, como el Canal de Panamá y el Puerto de Chancay.
• Consolidación del perfil logístico en las grandes ciudades latinoamericanas.

Puerto Rico encabeza los precios con USD 10,8/m², seguido por Ciudad de México y Tijuana. Monterrey y Minas Gerais lideran el crecimiento de inventario, con incrementos superiores al 50% en tres años.

Santiago alcanza récord histórico de construcción

En este contexto regional, el mercado de bodegas de Santiago de Chile alcanzó un desempeño récord en 2024, con 379.228 m² construidos, el volumen más alto en una década. El 70% de estos espacios ya estaban prearrendados, lo que evidencia una demanda sólida y continua.

«La recuperación de la oferta era clave para evitar una sobrepresión en los precios. Y la respuesta del mercado fue clara: los nuevos espacios fueron ocupados rápidamente, lo que confirma la profundidad de la demanda en Santiago», afirma Alessandro Piffardi, Research & Valuation Analyst de JLL Chile.

La vacancia se estabilizó en un 5,5% y la absorción neta anual fue de 157.258 m², un 25% superior a 2023. Solo en el segundo semestre se concentró una absorción de 236.930 m².

Ajustes saludables y proyecciones a 2026

Los precios de arriendo descendieron a 0,145 UF/m² (USD 5,74/m²), tras varios periodos de crecimiento sostenido. Este ajuste es considerado saludable y estabilizador para el mercado.

Para el periodo 2025–2026 se proyecta una producción moderada pero robusta, con:

• 562.761 m² en construcción
• Más de 2,2 millones de m² en fase de proyecto
• Vacancia proyectada entre 5% y 8%
• Valores de arriendo entre 0,145 UF y 0,155 UF/m²

«El ciclo de ajuste ya muestra signos de madurez. La estabilización en los precios y el control de la vacancia crean condiciones óptimas para nuevos contratos y desarrollos», concluye Piffardi.

Estabilidad logística en el Cono Sur

La combinación de baja vacancia, fuerte absorción y un pipeline activo posiciona a Santiago como uno de los mercados logísticos más estables del Cono Sur.

A nivel regional, América Latina se perfila como un destino estratégico para la inversión en infraestructura crítica, en el marco de la reconfiguración global de las cadenas productivas.