Durante 2024 se observó una reactivación del comercio electrónico, impulsado por un nuevo ciclo de crecimiento en el consumo y las ventas online. Un repunte que ha reforzado el positivo desempeño del mercado de bodegas en la Región Metropolitana, favoreciendo la demanda de espacios logísticos y optimizando las cadenas de suministro.

Así lo evidencia el reporte Market Beat Industrial de Cushman & Wakefield, el cual muestra que 2024 cerró con una tasa de vacancia similar a la de 2023, alcanzando un 3,84% de disponibilidad en el mercado, un 20% menor a la disponibilidad registrada durante los primeros seis meses del año, donde se indicaba una cifra de 4,78%.

Esta vacancia equivale a una superficie de aproximadamente 200.000 metros cuadrados (m2), en su mayoría conformada por espacios de almacenamiento tipo B.

«Si bien la baja vacancia refleja un mercado activo, el gran desafío está en encontrar terrenos que permitan nuevos desarrollos logísticos. Los polos industriales consolidados en la Región Metropolitana han visto un alza en los valores de arriendo, empujada por la escasez de suelo disponible y las complejidades para obtener permisos», analizó Rosario Meneses, subgerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

En cuanto a los centros logísticos clase A o premium, la disponibilidad es de apenas 1%, mientras que en los centros clase B asciende a un 6%, señala el reporte.

«Esto se debe a que las empresas que más demandan espacios corresponden a operadores logísticos que exigen mayores alturas, seguridad y muelles. Se observa una absorción neta (demanda) que alcanzó los 168.657 m2 en centros clase A. Por otro lado, las bodegas Clase B experimentaron mayor desocupación, con una absorción neta de sólo 6.500 m2, lo que evidencia una preferencia por espacios de mejor calidad», explicó la ejecutiva.

Según el análisis, la absorción neta o demanda sumó un total de cerca de 175.000 m2 al cierre de 2024, registrando una disminución del 17% respecto al año anterior.

Esto se explica por una absorción positiva o demanda acumulada que fue de 372.420 m2, un 10% menor que la del año anterior, y con una desocupación de 197.250 m2, algo mayor respecto al 2023, cuando se liberaron 182.835 m2.

«Lo que llama la atención de la demanda de este año, es que sólo un 60% correspondió a superficie prearrendada, muy distinto a la del 2023, donde un 90% de la absorción positiva correspondió a proyectos que ingresaron al mercado ocupados», puntualizó Meneses.

En esta línea, la ejecutiva comentó que «durante el año pasado se cerraron dos grandes negociaciones de arriendos no anticipados, es decir, desarrollos que se construyeron sin contar con arrendatarios asegurados previamente». Este tipo de operaciones, explicó, «son poco frecuentes en la actualidad y reflejan que paulatinamente existirá más confianza en realizar desarrollos especulativos».

En tanto, el precio promedio de arriendo mensual de las bodegas disponibles disminuyó a 0,148 UF/m2, cayendo 6% respecto al año anterior, en la que se observaba un precio promedio de 0,155 UF/m2. En particular, las bodegas premium o clase A alcanzaron los 0,165 UF/m2 y las clase B un promedio de 0,148 UF/m2.

Panorama futuro

Durante 2024, se inició la construcción de 180.000 m2 de bodegas, mientras que la superficie de proyectos en fase de propuesta supera el millón de metros cuadrados, con al menos 200.000 m2 adicionales previstos para comenzar sus obras en 2025.

Para este año, el reporte de Cushman & Wakefield anticipa que ingresarán al mercado 300.000 m2 de superficie de bodegas actualmente en construcción, de los cuales un 43% se localiza en la zona sur de la Región Metropolitana.

«Esto podría marcar un cambio en la tendencia reciente, donde las inversiones logísticas se habían concentrado en los submercados norte y norponiente», destacó Rosario Meneses, subgerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

Pese al dinamismo del sector, la ejecutiva advirtió sobre algunos desafíos relevantes para el crecimiento sostenido del mercado industrial. «El mercado industrial sigue mostrando una notable actividad en comparación con otros sectores, como oficinas o residencial. Sin embargo, enfrenta dificultades significativas relacionadas con la permisología y la escasez de terrenos aptos, lo que podría ralentizar el desarrollo de nuevos proyectos», concluyó.