El mercado inmobiliario industrial y logístico de Chile mantiene una marcada centralización operativa en el Gran Santiago, con un protagonismo excluyente de la zona poniente.

De acuerdo con el más reciente catastro elaborado por la consultora inmobiliaria FD Advisors, el país alcanzó a junio un total de 9.211.963 metros cuadrados operativos de condominios logísticos. De esa masa crítica, la Región Metropolitana concentra 5.904.615 m², lo que equivale al 64,09% del total nacional, mientras que las regiones del resto del país se reparten los restantes 3.307.348 m² (35,91%).

Al desagregar las cifras de la capital, el eje poniente —liderado por comunas como Pudahuel y Maipú— se ratifica como el indiscutido polo logístico del país al sumar 2.403.427 m², representando por sí solo el 26,09% de toda la infraestructura logística nacional. La ubicación estratégica responde a la necesidad de las cadenas de suministro de operar en la intersección directa entre el Aeropuerto Internacional Arturo Merino Benítez, la Autopista Costanera Norte y las Rutas 68 y 78, vías arteriales que conectan el centro de consumo con los puertos marítimos de Valparaíso y San Antonio.

El resto de la capacidad instalada en la capital se distribuye en la zona norponiente con 1.650.637 m²; la zona norte (Quilicura, Lampa y Colina) con 832.513 m²; la zona sur (encabezada por San Bernardo) con 757.534 m²; y finalmente el sector oriente, que registra apenas 260.504 m² producto de la escasez y los elevados valores del suelo, orientando sus recintos casi con exclusividad a la logística urbana y la distribución de última milla.

Reconfiguración del negocio y el impacto de la «permisología»

El estudio advierte que los principales operadores del rubro —entre los que destacan firmas como Bodegas San Francisco (BSF), Red Megacentro, Avanzapark y Bodenor Flexcenter— han ajustado sus modelos de desarrollo frente a condiciones macroeconómicas más restrictivas y mayores costos de financiamiento. Esta nueva etapa se caracteriza por un freno sustancial a la construcción especulativa, priorizando proyectos construidos a la medida (build-to-suit), la adopción de automatización tecnológica y el refuerzo de nodos consolidados adyacentes a autopistas de alto estándar.

Sin embargo, el informe identifica a la burocracia administrativa como el obstáculo determinante para el ingreso de nueva oferta al mercado. Los retrasos en las aprobaciones ambientales y sectoriales han dilatado los cronogramas de entrega de nuevas naves y centros de distribución.

Al analizar las dinámicas del mercado y las barreras al crecimiento de la infraestructura, ejecutivos de la consultora inmobiliaria detallaron los principales cuellos de botella:

«La permisología es hoy el principal cuello de botella del segmento y la mayor barrera de entrada para nueva oferta de bodegaje. Como ejemplo concreto, el tiempo para obtener una Resolución de Calificación Ambiental (RCA) pasó de un promedio histórico de 12 meses a un rango que actualmente fluctúa entre 18 y 36 meses, lo que posterga inversiones clave en un sector de alta demanda», afirmó Ramiro Figueroa, managing director de FD Advisors.

Dinamismo en regiones e impulso del comercio electrónico

Pese al predominio capitalino, la superficie logística fuera de la Región Metropolitana continúa expandiéndose con particularidades marcadas según la vocación económica local. En el norte del país, el crecimiento de los recintos de bodegaje está ligado a los requerimientos de la minería de gran escala, mientras que en la zona centro-costera responde al apoyo de faenas portuarias e intermediación aduanera. En la macrozona sur, en tanto, la superficie atiende las cadenas agroindustriales, forestales y de la salmonicultura.

Asimismo, el comercio electrónico continúa operando como un motor de desconcentración mediante la instalación de centros de distribución regionales y estaciones de transferencia de paquetería de última milla operadas por grandes actores del retail y el e-commerce, como MercadoLibre, buscando reducir los tiempos de entrega fuera de Santiago.

Con el eje Pudahuel-Maipú consolidado como la columna vertebral del almacenamiento en Chile, la industria encara el desafío de optimizar sus metros cuadrados operativos mientras el sector inmobiliario y las autoridades buscan destrabar los plazos de tramitación para viabilizar la cartera de inversiones proyectada.